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非税务居民卖房后就可以一走了之吗?

发布时间:2020-11-03 07:38:18

加拿大是“万税之国”,只要在加拿大境内有收入,无论是谁,都有义务缴纳收入所得税。税务居民需要申报全球的资产和收入;而非税务居民只需要申报加拿大境内的收入并计税 

税局规定非税务居民出售加拿大房产,必须及时申请“完税证明”并交税,同时在第二年报税。由于非税务居民不在加拿大居住, 因此在加拿大购置的房产无法享受 自住房增值免税(“principal residence exemption”)。 

 

非税务居民卖房完税步骤: 

 

1.  非税务居民卖家有了卖房确认的报价合同(Firmed offer)后,就可以立即着手申请完税证明(Certificate of Compliance)。最晚必须在最终成交日(Final Closing Date) 10以内把完税证明申请表,送达到税务局。加拿大税务局(CRA)以收到的时间为准,若申请提交迟了,会有罚款($25, 最高可达$2,500) 

 

2.  Final Closing律师需预留卖房价的25%Trust account里面。这是CRA为了防止非税务居民在加拿大卖了房子后不交税就直接离开加拿大。在找不到非税务居民的情况下CRA有权向律师索要完税款。 

 

3.  目前CRA平均审理完税申请的周期为4-6个月。CRA核实买卖相关文件后,会按照房屋增值(买卖差价)25%来征税,并发出来交税通知,要求律师从Trust account里把相应的税款交到税局。 CRA确认收到律师寄来的税款支票并且核实资金到账后,会发出完税证明。卖家拿到完税证明后,经律师确认,律师才可能把多扣的房款(预留卖房价的25%与房屋买卖差价的25%之间的差额)返还给卖家 

 

4.  如果提前申请完税证明并且在房屋Final Closing Date之前就能拿到税局的完税证明的话,律师再收到完税证明确认文件后就不需要再预扣卖房价的25%,直接会把卖房的全款给卖家。 

 

5.  卖房后第二年非税务居民需要申报卖房增值税。这时候可以抵减买卖房屋过程中发生的一次性费用(如经纪费staging、律师费、会计费等买卖相关费用) ,并按照实际净收入来计算最终应缴税。这样,通过报税就可以把在完税过程中向税局预缴的税款(房屋买卖差价的25%退回来一部分,而这个退税过程的审理,税局一般是8个月-1年。不过因税局原因而产生的延迟,税局是会计提利息给非税务居民的。

 

可以看出:非税务居民从卖房预扣税、申请完税证明到第二年报税申请返还多余的预扣税,整个过程周期长、环节多、涉及金额大,相对复杂,在此期间要避免因延迟而引起的罚款罚息、同时减少资金被占用的时长、通过报税再把多交的预扣税款退回来,委托一家经验丰富、严细认真、值得信赖的会计公司是关键之举。

 

如果您或身边朋友对此有任何疑问或需要帮助,请随时联系我们!我们提供的全程无忧税务服务,省心省力,让您和身边朋友从此不再为税务问题而烦恼。

 


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