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卖房增值只是50%计税吗?

发布时间:2020-11-20 01:08:40

最近有客户朋友因为卖房的事情很闹心,原因就是几年前卖掉的房屋不被税局认定为自住房,增值部分100%被认定为收入,需要补缴税款和罚息。这是什么原因呢?

在税局所有稽查的项目中,买卖房屋可谓是税局最为关注的项目。下面,就朋友们关注的房屋税务问题,以问答形式汇总整理如下:

1.卖房所得:属于收入/增值?

当某人自己(或雇人)在所拥有的土地上,新建(改建/翻建)房屋并在其中居住一段时间以后,再卖掉它,其中的所得,既可能被视为生意收入,也可能被视为增值。

对个体而言,你不一定要介入或参与房屋的建设,卖掉房屋的所得,也可以被视为生意收入。

如果你属于自雇,新建(改建/翻建)房屋的目的是为了获利,或者你建造房屋是属于投机或交易性质,那么,出售这些房屋所产生的任何收益都将被视为业务收入。

相反,新建(改建/翻建)房屋的目的是为了长久居住,并没有在早期获利而卖掉的打算,在这种情况下,所拥有房屋,在卖掉后就可以解释为增值。

2.收入/增值的不同税务效果?

大家都知道,生意收入100%是要计税的,而增值只有50%被包括在收入中需要计税。

当我们卖掉手中的自住屋的时候,所产生的增值(而不是生意收入),从计税的角度,可以全部或部分享受增值豁免的税务优惠。

增值之所以50%计税,是因为在税局眼里,另50%是由于通货膨胀引起的必然增值。各国在考虑通货膨胀影响时所应对的策略各不相同,加拿大只是计征50%的增值税。

3.增值豁免的主要考量?

尽管在Income Tax Act中并不包含买房增值后的收益,是按生意收入还是按增值纳税的具体规定,但法院和税局在做出上述判断的时候,主要依据以下几方面的因素:

——业主的目的

Ø 业主购买土地及建造房屋的意图,以及这种意图的灵活程度

Ø 这种意图的实现程度

Ø 购买物业后,业主改变意图的主要证据

——业主的行为

Ø 业主所从事生意的属性,职业以及交易性质。业主所从事的生意或职业与房屋买卖交易越相关,其中的增值,越可能被视为生意收入。

Ø 购买土地、建造房屋中的融资方式。在融资中,所采用的融资方式,是否更有利于房屋的买卖,比如采用短期贷款,或者选择没有罚金的贷款方式等。

Ø 房屋拥有的时间长短。房屋拥有的时间越短,卖房后的所得,越容易被视为收入类收益。

Ø 类似交易的频次。过去买地、建房、卖房的经历等,都会把卖房所产生的收益视作为收入的证据。

Ø 某些与卖房相关联的场景,包括卖房的动机。在搬进去之前或搬进去之后,有没有试图要把房子卖掉?或采取一些吸引买家的举措?

Ø 与他人共有房屋。与你共有房屋的人是不是不打算居住在其中?

尽管在所有因素中,没有一条是起绝对作用的,而且每个因素的影响程度,会根据特定的事实或境况发生变化,但你购买土地或建造房屋的动机是最主要的影响因素。

关键点:如果你的主要动机是在早期获利并卖掉,而不是作为你的主要住宅在其中居住较长时间,加拿大税局通常会把其中的卖房收益当作生意收入来对待。

关于房屋买卖更多税务疑问,请通过以下方式,随时联系我们。


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